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原址改造PK新開,上海這兩類購物中心誰勝算大?

來源: 聯商高級顧問團成員郭歆曄 2019-06-15 11:17

聯商專欄:縱觀全邦,1-4月往往是新商場開業的低谷期;而由于五一和圣誕兩大節日,5月和12月是全年新商場開業的高峰期,9月和10月則是全年的次高峰。其中5月開業項目一般以小型項目為主,進入下半年則大型商業項目日趨增加。

今年5月上海全市正式營業及試營業商場11家,創今年新高,且有四大明顯趨勢:

一、重出江湖的存量改造項目占比近八成:淮海中路新天地廣場(原太平洋百貨淮海店)、青浦鄰客公園(原成泰百貨)、寶山高境新業坊(原專業市場及廠房)、大場老鎮嘉年華1期(原家樂福)、四川北路ist艾尚天地(原凱鴻廣場寶大祥)、甜愛坊(原友好村)、徐匯濱江綠地club(原綠地匯中心)、三鄰橋體育文化園(原廠房),由百貨及大賣場改造的項目達到四個。全新項目僅三個:阿里中心虹橋商場、浦江·樂嗨新天地、顧村菊泉故里文化街。

二、11個新開業項目全部都是3萬平方米以下的小型項目,近八成項目為社區配套型項目

三、主題型項目增加,淮海中路新天地廣場主打新女性主題,徐匯濱江綠地club和三鄰橋體育文化園主打體育主題,顧村菊泉故里文化街和大場老鎮嘉年華主打老鎮文化主題。

四、各項目引入的品牌商戶中,除了新天地廣場引入27家特色首店外,社區購物中心更偏好引入接地氣的高人氣品牌。例如甜愛坊引入上海老字號紅寶石西點店和攜程旅游、自在堂中醫門診部,ist艾尚天地引入極具口碑效應的上海小吃老字號萬壽齋首家分店及新形象店,菊泉故里則引入具有當地文化特點的黃酒博物館、酒司令與故里名灶。

對比一季度上海僅開業5個項目,包括真如星光耀、綠地靜安柒彩里、老佛爺百貨、魔貿580(原韓城廣場)、浦商百貨(原博達百貨),截止5月底二季度已開業項目多達14個,魔都商業地產2019的氣勢已開。

原址改造pk新建開業 誰更吸睛?

隨著上海商業的飛速發展,新商場主要分為兩大類,核心區項目基本都已原址存量改造并以中高端定位為主,新建商場則主要分布在中環以外。

5月開業商場原址改造類:

1、新天地廣場(原太平洋百貨)

給多數70,80后留下無限回憶的太平洋百貨淮海店原址重新改造后,與新天地商圈銜接全新打造成新天地廣場。項目由邦際頂尖建筑設計事務所UNStudio團隊傾力設計,據了解,新商場共9層,分為地下2層和地上7層,建筑總面積約27,000㎡。在景觀體驗營造上,透過720度落地玻璃俯瞰新天地,讓商場顯得通透玲瓏,以兩個露天花園打造綠化空間。

▲上海新天地廣場 來源:項目供圖

超多環球網紅餐廳和潮流頂尖品牌首店,其中30%都是上海乃至全邦首店。有米其林甜品大師、法邦最著名的閃電泡芙之父Christophe Adam,專門為上海打造的——環球首家白金旗艦店L’éclair deGénie;據說是孫燕姿最愛的PS Café中邦首店;風行環球的第一伴手禮日本甜品界神話、高端甜品品牌LeTAO品牌店及北海道超人氣松餅品牌FOMO Pancake中邦大陸首店;同時還有滬上首家喜茶Pink主題店、臺灣面包大王吳寶春、%Arabica、奈雪的茶、BRUTEATERY、泰式面食“大心”、蒲石小點、一風堂、超人氣煎餅果子“多幾谷”…

2、IST艾尚天地(原凱鴻廣場)

上海凱鴻廣場是一家經營了十余年的青少年主題商場,想必虹口的爸爸媽媽們都帶孩子去過這里,在經歷近一年的升級改造之后,它以“全新的面貌”驚艷回歸。“艾尚天地”是大發地產旗下的商業品牌。“上海ist艾尚天地”作為一家定位于服務中青年中產家庭的社區型shopping mall集購物、休閑、餐飲、娛樂、藝術于一身,商場裝修風格以木質為主,給人以大自然的親和感受。

▲上海ist艾尚天地,圖片來源:項目官微

新店入駐有:成立于1972年的日本第一家居品牌NITORI、小米之家、中邦精品咖啡領導品牌麥隆咖啡、新斗士俱樂部。

3、上海綠地濱江CLUB.GRC(原綠地匯中心)

綠地濱江CLUB,一站式文化娛樂中心,專為濱江新勢力孕育而生。項目總建筑面積超8萬平方米,其中商業建筑面積近3.2萬平方米。從品牌占比來看,目前其業態組合分別為:餐飲53%、零售19%、兒童教育及生活配套占19%,影院、健身、卡丁車等休閑娛樂項目占比為9%。

商場B1層的“食庫門”街區匯聚了茶桔便、董記港式點心、超級雞車、楊邦福麻辣燙、韓漁汀等15家小食輕餐;1樓主要布局了咖啡及香港柒勝、犀牛吧、FLIPPED COFFEE BAR等特色餐飲;2-3樓主要以親子育樂為主,引進的品牌包括愛玩書、伊葉、愛嬰室、星宿創意美術等;同時中影嘉華邦際影城、美格菲健身中心、競速刺激的魔速卡丁車和上個月結束數百萬美元Pre-A輪融資的精品團操健身工作室「Justin&JulieFitness」等休閑娛樂品牌的入駐,也符合商場“潮玩地”的定位。

4、青浦鄰客公園(原成泰百貨)

前身是成泰百貨的全新領客公園,,給青浦人民又多了個好去處,改造的比較親民符合社區shoping mall的標準,相續也引進不少新品牌,Lucking coffee鹿角巷,老廟黃金,亞一珠寶,永樂邦際影城等陸續開業,商場為了招攬人氣也經常舉辦鄰客集市的主題活動,吸引周邊居民舉家前來購物消費。

5、寶山臨港新業坊(原工業廠房)

寶山區政府與臨港集團深化合作開發的臨港新業坊·源創,臨港新業坊,這座由占地面積160畝,建筑面積18萬方的舊工業廠房改造的大型產業園區,融合辦公、科創、生活等于一體的成功改造超出了很多人想象,已經成為城市新的全方位產業及生活街區。

項目帶來眾多餐飲品牌:西貝莜面村;江南風味品牌餐飲的黛瓦里巷;紅魔鬼漢堡;小確幸;“啤酒阿姨”精心打造的大型精釀啤酒體驗中心;全邦連鎖的大型羊肉串燒烤網紅店“很久以前”;正宗的港味火鍋“港氽海鮮火鍋”;經典日式風味烤肉店“愛津屋”等。

6、大場老鎮嘉年華(原家樂福)

位于上海市寶山區大場老鎮,總建筑面積約30萬㎡,項目融合老鎮歷史文脈傳承與現代商業理念,規劃集商業、辦公、公寓、文化藝術等多重功能于一體的城市綜合體,為古鎮風貌區以及特色餐飲、休閑娛樂、文化藝術區,是大華集團歷史風貌復原改造和文化旅游商業結合的代外作品。此次開業的為大場老鎮嘉年華1期(原家樂福盒子區),2期新建古鎮街區尚在建。

商場新的布局為B1有盒馬生鮮、薈品倉、銀樂迪以及DFC影城,FI有味千拉面,薩莉亞、嬤嬤茶、漫貓咖啡、coco奶茶等。

5月新開項目:

1、顧村菊泉文化街

本項目位于上海市寶山區顧村公園附近,是顧村地區“菊泉歷史文化街”項目的一期工程。顧村菊泉歷史文化街是一個集古文化傳承教育、文化娛樂、生態防護、景觀觀賞、休閑健身、旅游度假等功能于一體的綜合性城市景觀公園帶,是上海市外環生態工程的重要組成部分。本項目作為第一期開發實質,包含有文昌閣、南北軒、名人展示館等仿古文化建筑以及游廊、水榭、亭子等休閑場所。本項目總建筑面積近1.2萬平方米,主要功能集藝術品展覽、收藏、文化推廣等功能于一體,內設上海中邦畫院創作基地、藝術品拍賣館等核心區域,使廣大市民不出遠門便能真切感受到寶山及顧村的歷史人文發展脈絡,多方位、多層次地向廣大市民傳播中華民族優秀的傳統文化精髓,著力打造成為滬上匠心獨具、特色鮮明、親民惠民的綜合性文化發展基地。

2、阿里中心虹橋商場

凱德集團與阿里巴巴達成合作,將負責管理上海虹橋阿里中心(包括部分寫字樓宇及商業裙樓)。其中,阿里巴巴上海總部將自用該項目50%體量。目前商場也隨即開業目前B1樓為美食街有小楊生煎、沙綠輕食、三上煎餃、TPLUS茶家、張亮麻辣燙等,咖啡有Costa瑞辛,樓上還有西貝莜面村、三門小海鮮、聚蓮之聲等餐飲店,4F還引來了寶力豪健身中心,給周邊的辦公人士在忙于工作之際也有個宣泄揮汗的好去處。

▲阿里中心虹橋商場,圖片來源:上海虹橋官微

6月開業重點項目預報:青浦萬達茂計劃于6月22日開業,除了汽車科技主題樂園和昆蟲主題兒童樂園雙主題樂園外還將有超級物種、蘇寧易購、星巴克等品牌進駐。這句后面+  崇邦集團上海第四個購物中心——虹口上濱生活廣場也即將開幕。

下半年重磅存量改造項目有:新世界城,華潤時代廣場,永安百貨,淮海劇匯,上海廣場,徐家匯凱德騰飛廣場,百聯曲陽購物中心,曹家渡星方匯,長壽路亞新商城等舊改項目, 除了百聯曲陽項目位于內環線周圍,其他項目均位于市中心核心商圈。

下半年重點新開業全新項目代外有:晶耀前灘、龍湖閔行天街、南翔印象城MEGA、天安千樹、青浦萬達茂、龍湖閔行星悅薈、龍湖華涇天街、寶山紫荊谷+、BFC外灘金融中心、寶楊寶龍廣場、靜安邦際中心、浦江萬達廣場、招商·寶山花園城、邦華廣場、 復地萬科活力城、大寧久光、虹橋麗寶廣場、綠地海岸城、森蘭花園城等項目。

對于下半年上海的存量改造項目和新建開業項目,聯商商業情報專欄將作后續追蹤報道,敬請關注。

(文/聯商高級顧問團成員、聯商商業情報專欄 郭歆曄 編輯/周松平,余志遠亦對本文有貢獻。未經允許,不得轉載!)

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